车位确权，难在哪？｜山水洲城记

6月1日，长沙河西某小区，王先生站在自家车位(chēwèi)前，手里那份2018年签下的《车位使用权转让协议》已经(yǐjīng)泛黄，公章模糊。新来的物业(wùyè)人员上下打量着他：“您说这是您的车位？光凭这张纸，我们可(kě)没法确认……” 这不是王先生(wángxiānshēng)一个人的尴尬。在长沙，乃至全国许多(xǔduō)城市，当业主为爱车买下“一席之地”后，要(yào)证明“这个车位属于我”，竟成了一个现实难题。 2018年，王先生以18万元的(de)价格(jiàgé)买下了这个车位，当时(shí)拿到手的，只有一份合同和一张发票。六年过去，开发商注销了，物业也(yě)换了新面孔。当他兴冲冲地去办理新车牌录入时，却被新物业公司工作人员拦下：“王先生，抱歉，我们系统里查不到您的车位信息，我们需要核实(héshí)权属。” “那一刻，我觉得自己像个(gè)‘黑户’。”王先生苦笑着回忆，“好在(zài)翻箱倒柜，终于找到了这张‘护身符’，物业才勉强录入。但下次呢？合同要是丢了、烂了呢？”那份泛黄的(de)合同，成了他车位(chēwèi)唯一的“身份证”。 和王先生一样遇到“无证”尴尬的(de)还有刘先生。他去年底刚拿到河西滨江某楼盘的房门钥匙，装修正忙。他花近20万元买的车位(chēwèi)，同样只有(zhǐyǒu)一纸合同。“停车(tíngchē)嘛，方便安全就行，没想那么多(duō)。”但他心里也打鼓：“这合同真能管一辈子？以后卖房时，怎么证明车位也一起卖了？” 更(gèng)无奈的(de)是袁先生。他买(mǎi)的二手房，车位是原房主“搭售”的。过户时，房子有红本本，车位却什么凭证也没(méi)有。“全靠(quánkào)原房主带我去物业‘刷脸’才做了备案。自己(zìjǐ)家的车位虽然就在楼下，但我却无法证明车位就是我的。老业主没来之前，物业人员那种质疑的眼神看着，我都担心哪天车位突然会不属于自己了！”袁先生的经历，道出了众多车位“无证”业主的心酸。 业主们(men)的担忧，并非空穴来风。 几年前，长沙河西的奥克斯缔壹城开发商和业主(yèzhǔ)就因地下车位权属之争对簿公堂。法院(fǎyuàn)二审认定车位由开发商独立投资(tóuzī)建设且未纳入公摊，判决权属归开发商，但同时要求其“适当限制物权行使，保障业主动态使用(shǐyòng)”，相对平衡了双方权益。 诸如此类问题，也折射出众多业主面临的共同困境：买的车位就(jiù)像“黑户”，没有权威证明；一旦物业公司不认可，后面打官司也难举证……这些(zhèxiē)无不是(shì)车位“有合同无登记”交易模式的漏洞和隐患。 为什么不给车位也发个像房产证(fángchǎnzhèng)一样的“红本本(běnběn)”呢？橘洲君深入调查，发现背后有复杂的现实原因。 ——“办证”门槛(ménkǎn)高。 根据《民法典》第二百七十五条，能拥有独立(dúlì)产权、办理不动产权证的车位，必须(bìxū)是需经规划部门批准并在《建设工程规划许可证》明确标注、构造独立（如独立出入口、明确四至范围(fànwéi)）的车位。现实中，大量地下车位达(dá)不到此标准。 ——“办证”成本(chéngběn)高企。 “非产权车位”如果要办产权证的话(dehuà)，需要补缴(bǔjiǎo)土地出让金及增值税，这笔费用不菲(bùfēi)。从成本和盈利角度考虑，开发商普遍选择规避产权登记。如按2021年4月印发(yìnfā)的《桂林市城市(chéngshì)车位（库）不动产登记办法（试行）》相关内容，非产权车位补缴土地出让金以基准(jīzhǔn)地价(dìjià)为基准，地下一层车位需补缴实际占地面积的3%（结建车位）或20%（单建车位），而地下二层及以上则无需补缴。例如，若某地下一层车位占地面积为20平方米，当地基准地价为1000元/平方米，则需补缴600元（20×1000×3%）。对于大规模车位项目，累计成本将(jiāng)显著(xiǎnzhù)压缩利润空间。 ——产权权属(quánshǔ)不清晰。 大多数开发商在出售车位时，实际出售的并不是产权，而是“使用权(shǐyòngquán)”。特别是部分车库属于人防(rénfáng)工程，开发商仅拥有车位使用权，也无法(wúfǎ)办理产权证。 “本来车位(chēwèi)就是个‘位置’而已，我们和(hé)业主签的只是一份车位使用权转让协议。”河东浏阳河畔一热售楼盘销售经理宋女士表示。 而对于车位的权属问题，大多数业主在(zài)购买时并没有提出异议。长沙一位不愿具名的房地产资深从业人士告诉橘洲君，现在(xiànzài)的开发商(kāifāshāng)很少冒法律风险侵占公共区域或“一位多卖”，加之业主们的法律意识很强(hěnqiáng)，一手车位通常不存在太多纠纷。 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条，车位(chēwèi)需首先满足业主需求。若开发商以长租名义拒绝出售车位，或强制要求业主必须购买车位才能租赁，都(dōu)可能(kěnéng)涉嫌违法。或者开发商将车位租赁与房屋买卖绑定，以“不租车位不给交房” 相要挟(yāoxié)，则(zé)可能构成《反垄断法》禁止的搭售行为。 王先生们的(de)焦虑，如何化解？开发商的高成本压力，又如何平衡？近年来，长沙等地(dì)开始探索新路。 2024年底，长沙公证处推出“长沙市车位使用权(shǐyòngquán)公证备案平台”。业主(yèzhǔ)通过人脸识别、电子签名完成交易流程公证，获得一份具有法律效力的《车位使用权备案证明》。这相当于为(wèi)合同(hétóng)加了一道“公信力保险”，便于后续查询和二手交易核验。 为每个车位赋予不可篡改的(de)数字身份证(shēnfènzhèng)的车位数字登记管理平台也已上线。它通过“一位一码(mǎ)一证”，为每个车位生成不可篡改的“数字身份证”（包含唯一的“车位码”和基于北斗定位的“北斗码”），绑定空间、交易和数据(shùjù)。 车位使用权(shǐyòngquán)公证备案法律效力如何？ 湖南泓锐律师事务所刘天沛律师在接受橘洲君采访(cǎifǎng)时表示：“公证(gōngzhèng)备案和数字登记，依据《电子签名法》，其法律效力毋庸置疑，是使用权的重要辅助证明。”但他也指出，这与“不动产登记”有本质区别(běnzhìqūbié)，目前尚未纳入(nàrù)不动产统一登记体系，与现有法规的衔接还需完善。 新探索也面临考验。58岁的(de)陈先生直言：“我习惯拿在手里的东西(dōngxī)，数字的东西万一系统坏(huài)了、信息泄露了怎么办？”每车位约300元的登记/备案费用，对部分业主和中小开发商也是考量。 民生无小事。如何(rúhé)让“数字(shùzì)确权”从可行走向普及，真正替代“合同焦虑”？ ——政府引导与政策衔接(xiánjiē)。 政府(zhèngfǔ)层面可加强顶层设计，明确数字登记/公证备案的法律地位和操作规程，探索与未来可能(kěnéng)的车位产权登记体系的接口。 ——平台整合与公信力建设(jiànshè)。 推动公证备案平台与数字(shùzì)登记平台的数据互联互通，避免信息孤岛。确保平台运营(yùnyíng)的稳定性(wěndìngxìng)、安全性和长期性，赢得公众信任。可推动社区、物业服务中心设立自助查询(cháxún)打印点，方便不熟悉手机的业主获取纸质版凭证。 ——法规完善(wánshàn)与标准统一。 在《民法典》框架下，进一步细化车位使用权(shǐyòngquán)流转、登记、保护的(de)细则，为数字(shùzì)确权提供坚实的法律支撑。推动建立统一的登记信息标准和查询系统。 ——市场(shìchǎng)参与方协同。 鼓励开发商在销售环节主动(zhǔdòng)引导业主进行(jìnxíng)登记/备案，将其作为提升服务、保障交易透明度的举措。物业公司应积极接入并利用好这些平台(píngtái)，提升管理服务水平。 车位的(de)价值，不仅在于停放一辆车，更在于为(wèi)奔波的生活提供一个确定的归属。当泛黄的合同承载不起这份“确定”，当数字的光芒初现却仍显朦胧(ménglóng)，我们呼唤的，是技术创新、法律完善与治理智慧的同频共振。这方小小的地下空间，终将(zhōngjiāng)因清晰的“数字身份”和法治保障，成为城市精细化治理的温暖注脚(zhùjiǎo)。 编辑(biānjí)/尹玮 校读/肖应林 初审/彭培成 终审(zhōngshěn)/沐刃